厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
& D, ] j. \3 i8 d: m d$ u# ?) ~9 Y* Z6 p
经济适用房应该废除 + u9 F& E! f0 O% J6 X S1 `+ A
! I, w4 z2 {( Q7 ?4 j3 z2 V1 A2 A
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
9 u; {: l$ x: m$ R @, Mxmjeep.com: N. n# \: [8 z- f. q: V
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 8 T2 m& s# j& t3 B, N$ z
: r8 S4 e2 e9 g# \ 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 2 b1 o/ |3 _5 c( Q3 U# g
. W) Q O X( e- \: ^ 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ : O$ i2 \, h4 Y# W8 c
, P1 D b! Y- }* x5 h+ S i1 L8 [5 M
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
: ~) l) U% A1 `% e* [% H N. H o
3 K, e1 B5 p; _4 f% n, C 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
, c: u1 T% w( j0 k1 `7 ]厦门越野联盟
% I" B1 w3 l/ J' ]8 S! Vxmjeep.com 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
1 k& I# u2 k( `6 L; R+ N) K; ]
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 xmjeep.com" ^2 Z8 }! u8 \
9 p2 B( T1 _- I- i7 S7 M1 a
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 xmjeep.com1 M: n7 _% d1 |+ v8 ^" b) Z
- {- j, }, H0 j. I
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ 2 K6 O- c0 e) \
Z; D# P; }1 A* w 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 0 E+ u* q& \) l; [: s8 h' v' V
. x( g0 H0 I i Y7 |* O z& _3 _; [xmjeep.com 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
! d; Z$ q7 _) f! M
7 w/ s. J6 g) ]6 ? jxmjeep.com 共有产权值得推广
6 B/ j' b* L8 o
6 Y2 ] V# I7 U$ g 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
4 a0 x( l! q. } Z6 `& ]xmjeep.com4 L, {( F! k4 t" l& F* x$ _# i. {, @( H
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 xmjeep.com* C/ y6 L8 b O3 l! o; _, Q2 ?$ ?7 K
厦门越野联盟3 x+ l5 _5 c9 p' h
厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
' [: n0 n+ G5 y! T) X6 q7 |9 m1 M. Z" E% h# _6 k
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
5 b5 O- {$ J+ |1 h' X
9 b7 l7 B) T9 p% E. q 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
& C) j( {9 A' u R$ g, j! W& J1 b, G6 {6 K. ^. q" u' Z
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
& R8 M/ ^ a7 a9 ]" @$ a
% p8 j& M1 S8 V( h) P0 G; L) g 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
3 ~# w- B- o/ z) n% l
' S; R6 M7 o6 p% _$ Vxmjeep.com 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 3 v9 o ~/ w. W& i# H0 E
xmjeep.com3 q1 g9 C) P \/ i1 f2 z
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 厦门越野联盟. o1 n# e+ G1 y2 x( j
1 V, z& B* D; n2 x
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
* L" Y9 @- N% T _. Zxmjeep.com
) [+ O8 S4 ~+ t$ V4 L: Bxmjeep.com 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
9 r3 p. u3 c4 k% S
4 s3 {2 `3 {( b1 ]) D0 ?, c# w3 z8 b厦门越野联盟 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ 1 @% J% X9 B& G
# g; e+ g' |' R7 ]( D
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 7 A7 H5 u6 D% B, l/ Q. m
# D3 M# J* i: q0 `. M# m7 G
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 厦门越野联盟6 n& L: }4 X) o( G1 d2 b6 Q9 _
* d/ a6 d% \' F! j M4 D. j
新重点是外来人口 ' A1 C5 h1 U& D/ X
厦门越野联盟4 @) A" `! A- E" E& x6 R
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ xmjeep.com; E) o( l6 y) |" [" V" M9 b
) v& n* e( ]6 E& m8 t3 M2 h3 R 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
5 ~7 f) ^( Q5 o# S2 ~0 W5 a% ?( ?8 l1 l. k* \* R
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
& y }- ?* A l9 Q7 d; n! B7 b! m Q! [$ Y# \- H
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 6 S$ d" u# D' F# _
% t9 ^4 f i% N6 a- @& o' @8 J ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
, i$ e" z3 y6 A3 |
8 H4 n8 i- ~1 M 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 厦门越野联盟# g5 D$ G) { R9 Y3 ^/ G" n
# a" `+ ~# r& l4 F 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
5 r# x9 h# n' D; M
# x* d7 `; ~: K1 n( i& X c( s 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
