厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
9 m- |5 W0 @ T厦门越野联盟
! V1 J8 |" c8 b1 P" z 经济适用房应该废除 ) a! S, ], T z* p) e: p
( E' V& D- p% `7 k$ L3 ~) z 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ xmjeep.com+ C' S9 l' |$ Y
( x" X0 }9 |1 P2 R% g+ L5 R
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 9 M* b1 Y$ u7 U, a3 Y
* E* i# ^4 m0 B' B& k' W
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 厦门越野联盟2 D! `2 Z9 j( J3 N3 r
2 ]$ i7 w1 z# | K/ H4 h! L 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ xmjeep.com& N1 B/ v" r3 b% c6 {
. x1 T. e& f4 A/ O' y+ C厦门越野联盟 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 1 n6 ~3 n9 I Q! }& L1 g
* M) _# ^& O3 M' F7 T6 R/ Q; L6 Y% z 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 厦门越野联盟1 H) @2 Z d; r" _6 o9 S y
xmjeep.com5 D4 I& |3 o) j0 m
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
5 D! P, g( n. o) F. ^9 j/ K
* U5 D, M& O3 Z! Z3 @+ d 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
! | ]: i" T) d7 @2 \( rxmjeep.com: {8 {9 Y* n/ C7 z' j' C8 {# q
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 9 e* A9 p+ k6 t, B6 {7 \! W" _
) e5 Y- v" ^9 p5 h 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
" d. Z% q8 H, w- S/ j
4 ]- f7 ~- v( A: |" x$ b厦门越野联盟 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 # [' F7 A {3 N& K9 ?6 E
6 k, r- N' n2 Y$ L. V 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 厦门越野联盟0 g6 I! R) w1 a! | Q4 w) b# e
! Q; x0 m9 ~/ V' n 共有产权值得推广 0 g K& M$ N/ X1 I: q5 @9 h# L
. @ l, _1 e7 F. ?) v+ K. b+ Rxmjeep.com 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
, \$ U# N- S+ O8 W: p7 M5 h9 N8 y厦门越野联盟xmjeep.com& [2 Z1 w. m+ } T" I$ \
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 8 W! ~1 w) c- i% m: P1 x( \. d' _
* _/ z) q0 k4 `, ~2 g# k) _( h5 S( d6 ]
厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
; D( y1 ?$ v9 A, Q/ V0 uxmjeep.com
# M" R6 L% u; J# \5 w1 g 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 2 B/ B( r9 O' `/ z7 g
5 x6 N6 s$ [( w! {. F厦门越野联盟 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ ( m9 F; c& v, G0 `0 m {
8 ]% k9 H& W+ e; E1 [- p 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
6 w9 ~! ~) p( L厦门越野联盟
, K+ K4 L' N1 Y7 k 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 厦门越野联盟+ d3 g; A$ a; S8 [1 [
厦门越野联盟 @4 H; \/ \1 S
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 厦门越野联盟1 o( E! r6 k* E2 C' U' p8 k
7 M7 I' y& g9 u/ T( F 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 1 g( Q4 d6 l! i( U! k. H- V
8 ^; k, T6 i$ O3 N
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
$ w! Q% f8 J" Y3 s' c. H e w. G& F3 n; }7 Q, ^5 C
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 p; t* e; D3 E# F3 h0 O
$ t' \$ F& u# i7 d2 V6 L0 X2 W
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ xmjeep.com1 ]+ V" w, E. r! B
9 n9 G4 h( A9 A
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 # Z' K# F3 P4 B- V$ K0 y
厦门越野联盟. @+ Q" i- L; z. h' a1 R# S
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
9 n; [' j- | b
, a8 D7 O {* Z, y3 \$ `xmjeep.com 新重点是外来人口 - c) r# Q- C' T+ ~6 i
厦门越野联盟" U7 t+ x5 @ H
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
2 L8 b4 f: M" F& w$ T0 wxmjeep.com; O5 E* a* x' i- }1 c
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
3 N9 P) K% ^, p5 {7 E5 ~1 H厦门越野联盟厦门越野联盟* h5 L/ z% Q$ C, c* {
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
& M+ H7 I7 g! x& e( K7 s2 m
/ G# y# [0 U8 O- H8 B- y: s/ b 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
. r( b, @$ w" t2 Z$ I! g6 {7 H W% r: y' e0 l
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
3 d" @# k) n! u4 h+ U* I
" g3 ^; g" k9 N0 d3 D" s& r 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 厦门越野联盟. D3 k2 g+ g: g) M3 M
厦门越野联盟2 R; j- d1 A* @3 U0 C) b
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 4 E ^* T# P0 _: f3 `
0 @& b1 e) [1 W4 B厦门越野联盟 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
