房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” xmjeep.com' b- U n7 M. c+ j0 R) a6 N
4 F4 P/ G+ o& I
0 `0 S/ v% {3 z- rxmjeep.com在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
: q& k( y h( o( }8 ]) K1 f厦门越野联盟0 g6 Z% w' ^% |9 W2 M$ ~
xmjeep.com: v; {3 E: e' j! p
7 D$ `9 X* ~4 a5 ^5 g" E' x 3 i, L U- v! P
厦门越野联盟, @' o; Y# v# g& E
楼盘开发成本只占房价20%
" E g! u' v0 q1 i& q% |1 f6 h3 d- w! |' |
# z* q* l2 [( R$ U8 v9 v& i2 `4 K. E
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
; r( h* R4 i* [' e$ A
' _' Q; f& X- r. S1 ?* j$ V
" \+ y$ N+ }$ U3 v/ l0 ]. o前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 . P }) b# b. p6 w' g% j9 i
0 e _: ~- }+ I
/ o& ^% X% ]0 _( I. n南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
4 ~% I9 Y5 Z7 L6 O
$ e2 \7 B( x2 X1 q- ?; C' c' L/ b8 y, v6 J$ C
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
1 C: f0 }: P7 Z; E! O9 t. T @0 @; G9 s- _+ Q- d* `
/ r& _9 Y$ C8 ?
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
/ M m! p2 y" N% J, r) C/ M" f, W9 _: E8 u5 {1 ^7 H
5 L. a! x6 K" \8 X( S“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 厦门越野联盟. q' x/ w: h: _, g
, J1 m7 t. l7 l$ _; S
! d6 {7 n0 S* a) k2 b# F. @6 Y: ~. V O要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
2 p, A- U1 A( v0 O- G0 H- |/ ?5 S/ V* W; g# \# L
- u. d* \) @2 Z5 s7 e5 C土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 xmjeep.com$ `. X8 w6 c9 u- K7 l
% H# s: ~4 {( M/ u& j5 m! Q
xmjeep.com) y6 n# R0 I: T4 g
改规划+乱测量+滥用料=高利润
1 T8 t0 t# n" Z! r. L X) P2 z: Q1 Y: ?, Q7 e, ~; E
5 O. L# g& S( B9 d9 b
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
8 p- j8 d. i# J- P5 W2 D% U0 V8 X! c9 q$ I1 M# J
. P( T5 z0 |! M5 Z修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 / J( L$ J& O/ o8 r
% N" c( P! S+ z+ T4 P& h, Txmjeep.com3 |7 ?% ~* u) R0 f0 h3 W; r3 n
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
" b. r2 I- B" ?
5 s6 O* O- W5 @! {: e厦门越野联盟2 z T) ~8 W4 {1 Z
4成利润为职权部门买单
& X; k d5 f& q8 k5 ^% e4 H2 O9 D* ~$ K
6 G$ d: P5 e" A" ~# N厦门越野联盟“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
! m6 c8 I: k1 q8 _! w; ]5 I/ d2 c5 t4 W6 w% Z8 W9 W
0 B8 \' \; N) b" s( W
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。 厦门越野联盟 J, R* x& f$ G7 w3 F3 B% K
厦门越野联盟' j$ Z' Q6 J" v0 {8 v( u# Q
) a0 d4 L/ e; c& { S. C# ~. G' U我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
