开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
; ^. l, ^8 N# c, Z4 r2 B- |! D4 z( H, d! V5 O+ T0 m3 N
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
0 c3 Y7 U6 v% O3 f) g. s2 W
厦门越野联盟+ m/ J$ v$ l; ~6 w; A
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
8 X3 ^5 A7 _. T0 ~# e5 q厦门越野联盟4 _6 F& U: J% x3 l
/ V, h- N: \7 n楼盘开发成本只占房价20%
- h& \5 t- R0 X8 I" o4 dxmjeep.com
. d6 P3 M; u8 o% I3 E
) g0 l- t2 V: R9 D6 i+ L) y实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
4 W, b& p5 U- W7 _
! I/ W; w+ s0 g$ Q% ?( K/ u3 Z) |6 V1 U7 C3 x$ r" y8 [
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
, z) z( ~8 ^: D0 U
( I3 R: H/ W( Q厦门越野联盟
9 N$ l$ P4 ^- i$ d) }* j0 K前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
& E- Z+ J+ P; h( Z3 j, }% Y; o
厦门越野联盟. L- j% _' G' W2 m, C
4 Z/ `8 W; Z, Q9 `2 R% \南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
xmjeep.com7 h" |$ M& @1 _
& K" x0 @- A0 y" U# ?' F {
; Z* U J2 F$ V' Y4 B“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
5 i! S7 e- U- \1 X" Z2 ^xmjeep.comxmjeep.com0 u$ t; t3 F ~9 K
xmjeep.com# x; R8 H1 W4 q6 q& u# I
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
厦门越野联盟6 E+ q+ {, ~+ [# l6 A4 [+ @9 G, |
厦门越野联盟! N, i0 i. W& k8 |: V
厦门越野联盟% y% i7 |+ w1 n: K2 ^4 a' W0 K
xmjeep.com/ n! M; ` s# d4 w& l
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
) q! }( x4 ]% Z. Z% h
3 l* x4 B1 p0 a! g" m3 Z7 c
" ~2 v) p4 w) m9 w& T“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
9 J7 V2 j$ C$ D' s$ L/ t& I) X
( v! Q4 [* T& W5 {0 t$ Y* r3 k$ ~5 F
' f# a) T2 v v2 w1 C8 G要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
' E0 r7 M( K, A4 N0 I! ?厦门越野联盟, S( t9 V" `7 N* S+ _) G
厦门越野联盟3 K/ x. N5 R8 ]7 t2 `! l d
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
9 R. }: [: ^ ^$ Q: t
9 C! K, K- X) _- x# K
. \/ b- T3 B+ [- G+ u& ~改规划+乱测量+滥用料=高利润
5 M. y6 p' J" u" E) N厦门越野联盟, O, `7 l% x% u
0 i9 R, g# C1 D
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
: `- R: C: x# t' u: t
: O- t5 F8 F. _7 C/ t/ h
1 R# d0 M( \* L! C% U+ B, s厦门越野联盟修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
厦门越野联盟' Z% B9 c6 @8 q" Q# `: \
xmjeep.com: A* [- i( J* p& l: M5 X ]
- |: ]) P9 Z4 q) x/ M滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
' a* ~2 m7 B% u2 K( i% g' D% l4 K. l: E- W6 _
! M, H7 x! T8 G) J* p3 B( s( u: z
四成利润为职权部门埋单
3 Y8 I$ w- v; B: ]
; l: t7 J9 s) L$ B* y4 n7 [) U7 Ixmjeep.com7 S2 x% V2 G4 k4 l4 s- L
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
3 m* d9 I6 C+ Hxmjeep.com
& x& G7 ?- X5 t
$ k5 A; W) Q$ u1 c; t- J# x4 W厦门越野联盟“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
' T* W! {1 F5 F; V0 yxmjeep.com
3 p4 p6 \# J% o, h, p- J厦门越野联盟
! `* d- K+ x( W2 z% X5 k: K我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
: o X! z4 x2 X! i' @3 d7 X" p8 x
1 x. w; F7 |/ o) i C: h' Y2 T7 ]( c W! z& H
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
" a- ^- e7 j# J2 v& k
; C: { \, F* B% m+ L5 B7 \[责任编辑:wilsonsun]
' |; K+ V: @5 T& R7 I' ^% p厦门越野联盟
3 e2 a/ N% z# [, a5 Q8 M
: V! K6 m9 U: c9 M0 X本贴转自腾讯新闻
