开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
1 G7 a$ ~3 _# U' }) f
5 g6 u/ z8 K. N1 L
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
, X' \* k, w p D3 E2 \* a4 C
xmjeep.com& C* ?: ?" ]: | g% U3 ^" x
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
! a/ {. ]8 g* ?+ w/ n O
" G% H4 B2 m$ K4 e. m/ ^- Q9 Nxmjeep.com d( G4 K) e% [) {5 u( j
楼盘开发成本只占房价20%
4 \( h ^/ J& i6 N- Q5 }4 w# }: N厦门越野联盟* Q, Q- c+ y$ b& {
$ n3 T$ \# w0 |' }
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
9 m" S8 O) X3 ^; J
" f* P; l$ q& K" a8 i7 B2 r- V
" ~- v- ^$ f$ P) x9 A我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
: C c- |1 P; w! ]5 \1 r+ d0 P; Y' J
& x$ u6 ?* }5 V7 Exmjeep.com- q) K5 p7 s2 X
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
. @2 |' X/ y% b% }
! s9 z7 E, \1 E. i7 |" d厦门越野联盟+ E0 c# ]# u0 G! Q6 v' ?
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
+ t: l) P4 _' {0 a% J$ }7 R厦门越野联盟) R, h6 M' m J# N% C
0 T4 L. \8 o1 e
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
* m* o0 F' q1 ]" e# }' k5 {* z
6 D) @! m t) T8 o7 fxmjeep.com" @1 }: O- l* }9 z# _+ N# e+ S/ ~
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
# O" y+ V/ x X( h
xmjeep.com7 U H$ o! H! |4 Z2 p5 R
% ~ o. [) A2 p' H* g! o. X+ m
1 C: }" B- j+ Z: L# B* ]土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
4 m3 h* p& _$ m# u; U3 @" Q3 W, W
4 ~5 v9 e k( v9 h3 d
/ }2 M8 w# v; y- R“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
+ Y- A- s2 T. h( H% ?; l厦门越野联盟* {7 W! Y) T, j7 D$ f) Q
6 N7 Y j- I& x5 ^+ |) [, J
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
2 i$ P% G5 o0 K/ J+ b
% G* ~* b+ t5 |+ A" c' }+ @# Q ]9 w) T- f7 N4 q0 n" Q
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
- F3 O' ?6 f, h; a |. A& I厦门越野联盟
3 C2 \5 b0 C* S2 Q! V* ?/ W! \4 _4 T9 i. R2 l' T3 [4 W
改规划+乱测量+滥用料=高利润
! n1 o: Z5 [7 Y2 l9 Z* K5 M
, R: X9 z2 A2 q5 S6 z% ?
# d5 W& g/ ?# e修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
, E2 n& Q/ K+ g& p# W! u
8 X: N" m5 U; O8 g2 e- D
! l: i- h X* J. R7 D" z8 V6 T厦门越野联盟修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
% A0 C0 t) j4 Q& j厦门越野联盟
8 C' Y9 p$ w5 {% b1 T5 p' r# G厦门越野联盟
% y( {* x2 V% s7 ^; g9 Q, _' j0 u滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
xmjeep.com1 \4 D+ V+ @9 w5 ~# T8 {1 J! b
/ E0 A4 H A1 B9 O7 R
厦门越野联盟$ y' {9 |. s2 g: I
四成利润为职权部门埋单
( k+ e# [) l* F* y7 n% j5 E6 l! W0 A7 D1 x' A
* H. `2 ? I! {9 G$ e; Y厦门越野联盟把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
# n3 u) j0 t% u# O" F- t2 Z; G厦门越野联盟
: c- \/ v& T* c6 d; E/ H- \8 V1 sxmjeep.comxmjeep.com& Z2 l9 A) K3 a: O3 H* D5 [: f
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
xmjeep.com4 l& a# R/ z, a, ?: Z e
/ v+ i, ]4 }+ V2 Z$ L5 Q
) Y1 |0 w2 z3 K* G# X我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
xmjeep.com) ~9 _) ]9 C- r9 x m) c
% R6 p3 O2 w e! z1 b6 ^( Q
+ Q2 g; [5 Q- V% a1 q: y
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
( N0 d. z0 n- w7 U
) v, Z7 j5 j8 b8 @+ y% m) X* Q[责任编辑:wilsonsun]
& q7 r8 W8 |$ h
7 w6 T% D5 n ]5 e3 m. }
% w1 J# N( e6 l) w8 a
本贴转自腾讯新闻
