房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
0 o# J; Z# F, d% O8 j: {
) l- r- \3 G+ \6 q6 W, P4 d1 X) w+ Y( L2 I: _/ g* d0 R% j8 f
在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
2 i d R) t2 l; D; I) @xmjeep.com
) I+ a3 I& p+ [. h. W " n( W0 D) H* `7 I9 q/ j$ r/ O
1 y! {9 b( @; {" n
5 q( L. j, [0 K/ G9 ]+ D6 f
% x& b3 c% D- ]: b' Mxmjeep.com楼盘开发成本只占房价20% 1 l1 y: E3 e! f! _" W( y! ^0 \
2 h% z I9 g2 B) ]# a6 x: {/ k
厦门越野联盟: ?2 |- n% M4 O5 Y' T
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 xmjeep.com. N( c/ N& x/ t9 \5 y
# k* J* T. G& O7 ixmjeep.com. d3 m4 Y9 r- a3 R$ U3 {1 n7 P
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 ' t0 l$ L8 A* Z; v+ m9 U; V
- B0 @* {8 T0 w; a' Y
, m. ]7 H$ C2 Gxmjeep.com南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
7 w, ^: _( J, p9 b! A0 \4 x6 [$ u: e; u
! q& M c% c* c! S* `
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
9 n# k# d$ D$ wxmjeep.com6 n" F1 [1 ]3 t* {- S) t
! ?2 d& b6 Y! y* H: n土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 xmjeep.com/ J3 P: m% W. h/ P, x
: @# J9 g+ u2 l- p2 z
) m2 I$ {! g) o3 M& V- @* ]xmjeep.com“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
. B, v3 Z$ y: H, \9 S Q4 vxmjeep.com
. K: D) _$ y: P' `
, R' }; L& B" p: r! j- z要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
! z, a- Y& |2 O! H8 L+ D. `" o) X k! `: d3 U2 g
xmjeep.com. [* H6 o" n+ B! b& a! B
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。
; b z% e$ X- q5 D. S
6 L& q F* A) f* E2 I# h1 P3 r* L9 e* m3 Y
改规划+乱测量+滥用料=高利润 9 D# e4 `! t, ~1 p6 F8 Z3 E% ?4 t
# ?" X- `; l* |* H厦门越野联盟厦门越野联盟! p) j0 R* W0 y, x
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
9 H+ ^) G, R; X3 }xmjeep.com6 O( ^# x3 O* ~: f2 i
% \1 B' w' u( X: H
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
! w3 z* [& M8 A1 g9 i; {; _xmjeep.com7 D5 Q2 E% Q* W b
厦门越野联盟. ~& O f5 w. ^1 M' B
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 厦门越野联盟2 K, U( V0 K; k1 ^
, w4 V3 C" z4 P9 i, D( p
1 O! ?3 C& M" j3 dxmjeep.com4成利润为职权部门买单 厦门越野联盟) s8 }. g6 N! \3 L m! r7 S
' n4 V% @2 N: c0 V6 o8 ?" q' `: A4 S3 k( u
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
2 T% Y. Y9 J; n, J; o% b; F厦门越野联盟
6 F& P$ {. f3 A8 c: xxmjeep.com' J. F; k) S3 }
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
8 ~) n! D7 c: y' l2 Nxmjeep.com% F- Q: l a! }# T2 z2 F, H
! r j) Q! ]/ l9 S& `我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
