开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
V, v1 z- h: T+ J9 q% ^xmjeep.com& d& J5 {! k! p+ W: K F) e9 w
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
( |$ C( p) G6 L5 R4 L e/ W2 A! w; m6 N, _, E" k) v4 T, b9 T
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
厦门越野联盟, \. E& @, i3 {& U
xmjeep.com( c$ P( N% z L6 Z
7 {& j( P" ~3 Y7 ?9 d! l9 R
楼盘开发成本只占房价20%
( |% j8 W) w) A1 K/ m$ J+ x4 h# q! e. j% g/ ?$ Q, F1 f9 A
% @9 v2 A M: |/ r实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
xmjeep.com5 W" f9 q: F9 S0 W. e
4 X' R+ |% N& o' qxmjeep.com5 t' _$ a: Y+ L* A8 X$ S9 a
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
; H0 b- V4 S) ]- \' s厦门越野联盟
9 l5 T5 ~6 \, X8 ~厦门越野联盟厦门越野联盟2 } U" b% [" {
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
xmjeep.com( i% B8 Y9 z$ d/ p' v; b) b
! U: [4 j$ M7 H; W$ c" h& J3 z1 y) l" i4 [3 S
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
1 r; [# V: q: L
4 F) V8 |) m! z6 y1 Y( x厦门越野联盟/ H5 ]2 p1 u$ U$ n7 z4 a
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
厦门越野联盟& K) O2 C- q( H- K! |; O
- ^8 n2 ^8 C, h! I# m
3 Q& \5 w1 z4 A4 ^# F3 H
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
2 h' K- \9 t& y4 _6 q( Q7 |4 ~5 e) ]% P) u( `! x/ G2 O
3 v6 h6 N5 V0 h9 n9 \
* Q. b. x' Y& X+ h( v$ h2 X厦门越野联盟土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
xmjeep.com/ ^- L/ _+ T+ Y6 Y6 P
" l. `$ h V; n$ M4 f u4 K; m l8 K: ~4 ]/ C& D" P" m- U
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
3 x) P1 K3 @; \: d; J. i& Y
- Z! T2 t: y) M2 p
$ P2 h6 }2 Z/ T7 @+ \: @要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
厦门越野联盟2 c' i5 K% l$ t' c! V# z+ a
4 M) m U; ^! G) D$ k0 n9 \ S/ m/ i& p" f# ]: Q8 e
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
4 q+ D f2 W3 z# {. C
xmjeep.com; }6 V# R3 ^& {% [
$ t$ T* A$ b) x. B2 Gxmjeep.com改规划+乱测量+滥用料=高利润
1 R/ l9 m2 c' l7 w( D
4 l7 O) ]# V' U6 c( F7 r _2 ]5 V5 c9 B
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
# x( }: |3 n' @
) W1 ~2 J& V) h( R厦门越野联盟% i" z+ Z* {+ w1 C: o
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
, u/ b% R, ?$ h2 l, p G# j1 q厦门越野联盟
4 \4 e6 u- R( C. u9 d' \
! P9 C% Z3 J: a9 l. L滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
2 q& n1 Q- y R( ]xmjeep.com
7 o# R5 X+ [( s" k厦门越野联盟
7 I, t6 e! w% ~3 h5 M% Rxmjeep.com四成利润为职权部门埋单
3 p/ J" |7 F# \8 F2 p/ V% ] T厦门越野联盟" m( N5 f5 W; q" b% k/ d
1 J: Z+ K. m0 O u% [
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
厦门越野联盟9 o% M& y w, w+ ~0 R* C/ x$ i* v
. a4 t2 B2 Z* U! s1 g+ f/ R: S厦门越野联盟
% l; g2 ^0 U7 M$ V& z) u“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
) Y' G% f& n2 `3 G
7 [$ S9 F8 J8 l, Fxmjeep.com
3 K3 {% w% w9 ~4 @我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
; |8 Y( V% [1 @) W3 D
0 i& ~" a5 p2 m4 a( O5 t# B/ Dxmjeep.com
5 H1 v* k1 x% u! N2 _3 ~: @厦门越野联盟我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
2 C! l. J# ?2 _; ]% F, n+ L6 O
& _8 a$ I2 ]7 o+ c$ I厦门越野联盟[责任编辑:wilsonsun]
# h; f5 w C' f) X) n& S" @' G% f: `
6 r# H' g$ N6 {8 \: l7 _2 exmjeep.com" ~) ~5 }/ |$ j* q' M3 m) X& {
本贴转自腾讯新闻
