厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
$ S l8 @& n6 x9 T& D M
0 |& L( t( Q K8 ~& k 经济适用房应该废除 4 h6 b, }, g4 z2 K! U
* X$ z) X) F- F. k' b' V* ` 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
3 l3 T5 B, u8 }4 T" i
4 y/ p8 X. O5 m4 Q- I0 |/ t" Hxmjeep.com 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 xmjeep.com. w# }* a* P* y5 _
/ ?; c$ H, u _ h/ t c, B
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
- v2 U: q9 Y9 d- Y- Rxmjeep.com
5 g- |7 m' R2 D% w 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 厦门越野联盟" p6 A8 q) J. _' G+ f6 v, w! J( v
- @+ L0 q( p. F% M* }7 ^ 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 xmjeep.com9 p7 S- T) e3 B( N7 h+ v
6 E0 h' h: o3 s# q F6 ] 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 厦门越野联盟7 ^ U6 H& e* b
[+ x5 ^" Y' ]! W4 T v" ?
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
8 g: E. b# T9 K; O/ {$ l+ `
+ ^7 _0 d/ Y: [$ Z$ c' o2 _ 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 厦门越野联盟% X/ V( R' F/ _, y+ k: [, U
) F2 [/ ~! g) S* S
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
# O! d z! C/ w' h7 n3 y8 M3 V0 Z6 N8 Q- {) g6 N+ |
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
7 S) \! R4 U/ x% i, S4 Q& O- Y& ?2 s+ w7 X& Z: C
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 1 i+ \, R" ?# ~7 c
$ P, p3 U" ^+ X 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 xmjeep.com/ [- n5 S6 l5 X$ Y) ]; x2 t
" O- s- u$ q6 P8 i% ]( K. D* f 共有产权值得推广
* N% @' `9 y w& Cxmjeep.com
7 L/ w: P! C. H$ y& S; J; ~ 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ - n% \$ L, ^3 }3 X3 @2 o& C
: A* t6 C; _: L: I: m1 H( J. I 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 xmjeep.com+ }* c6 }& ^2 O4 Y: N
! \. j. R+ Y4 c9 c& K5 K1 Q 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
2 O4 j, c, ^. e* W4 N9 D3 f `$ A1 n
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 厦门越野联盟8 L; e+ V6 T/ Y* _$ u
! r+ z' }; Z9 X1 e7 u4 u
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
8 v; _5 |$ d( g& i8 {5 ]' n& d8 v `6 P8 c9 t. r3 v0 a% @
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 , I' h6 R! _5 M) z% V
# \: r( i( x+ Q" E
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 & L$ m3 q, A$ q- P, L. F; L
8 {0 D# P- L8 W 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
7 f& B9 z* G1 y" t! X H4 R7 p. K0 n, j' u( w3 k d0 B" U
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 xmjeep.com+ j4 j1 l' f" z) L& H. l
( u& z0 H* G" V; X2 z- \
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 ( W6 S! |' j) ^( n
: H+ ]- g1 S( b4 S* I Zxmjeep.com 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
0 ^' }3 L9 @( a
" J& W" o7 z& t ?9 cxmjeep.com 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ 3 ~ W9 f3 p# v" |5 @
4 f6 G" k# H( [- e: l 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
+ W' Y( S& h: \! n厦门越野联盟厦门越野联盟, l3 R8 ?2 o# } K6 V; J8 J
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
, w5 z5 w2 r+ s3 m9 H0 I" j0 Z
; ?( u4 m* p' X" }" w 新重点是外来人口 1 G* R2 l. V R3 ^$ ~
* U( K0 a" }3 A3 A3 n8 h厦门越野联盟 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
, v4 y r* O% i/ n+ f9 S9 }& o7 e C ?& {% y0 ^7 {; }- a3 z: @9 R% \& I# Q
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 0 g8 z7 W4 ^- [: z1 w
9 P5 w1 W9 `8 Y: i7 b3 ~ 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
1 j+ G( W) @* S# \6 J6 c) [2 T* ~9 x D" h" D. ]
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 # R0 Y' Y- [5 t
n9 E$ d2 k2 {: o; a/ W8 a
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 + y3 O9 e" F* F7 k; Q! T% k3 i1 z
% z7 y- e! ^' f7 e7 g 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 厦门越野联盟& a! z2 a: o! J" ~8 g
厦门越野联盟! p: M; A, I- x
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 1 Y9 S+ t( X, `) ]
4 U! |' b+ x6 Z% f6 G( J# ~
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
