厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 ; w) [0 ^& I1 I5 f
5 C: Q% u* ]9 z2 L& \ 经济适用房应该废除 xmjeep.com3 \& t) U9 `" i( @4 f. u2 [
9 |) \; d& b& O5 z6 A 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ ) [/ O% I2 J8 p+ J0 H1 Z
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赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
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7 {+ y* R1 w5 h2 h/ ]5 X厦门越野联盟 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 xmjeep.com' t# D% k" u' M) J# f$ A9 b* v
' i3 Q/ J% I* s9 Rxmjeep.com 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ $ d$ z e7 F7 B4 {# o: S
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赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 xmjeep.com! {6 N8 R7 ^3 y" g. c
8 C$ v! Q5 g' q: @ d2 T 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 厦门越野联盟' b7 ]: f* {1 O8 G: y L r5 G1 i
" u9 [( J' M) C) z6 T1 ]; d/ n4 w 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
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4 Y2 k: ~" f" F3 q _厦门越野联盟 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 2 a; l/ e7 U+ t! S
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所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 ; Q7 i! g# b7 |+ ~
% B! {" h r4 e2 I7 ?1 q 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ ) c) F0 L5 ^2 x( M" h
/ u8 @; }- q [% N) G; ^" e1 [) e, q 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 ( M* J5 `3 ~6 ]
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将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
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* ` g- N! K! L( j 共有产权值得推广
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《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ - P8 @) i! G9 A* |
. x" J# ?& L8 W+ q" ], g9 h 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 厦门越野联盟' F2 W! s; S6 ]* g! p$ ]
( |" j3 O2 {1 j- `* @8 Txmjeep.com 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
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7 x; ^0 K# Q! H" l- n9 gxmjeep.com 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
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《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
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( H! G$ v) g! h$ T5 m, M' |, U4 L# m 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 厦门越野联盟% R: Y! a- k, \% k s& C
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因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 厦门越野联盟# ^! e/ O+ F0 n
1 e \ n& z, Y6 Q3 ? 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
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赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
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这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
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4 {! y+ y7 j4 }3 X; B, C 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
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《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ xmjeep.com, F( R! P) V5 S$ Y0 G1 S" l: T" a
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赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 xmjeep.com* u i) I1 r N6 q' q9 R; F0 z( @
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个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
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' ?& S5 E1 F6 y$ mxmjeep.com 新重点是外来人口 & v+ D& z2 S) m* ^
& |, E) } L/ ^+ E' e [* P; Q) R+ X 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
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赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
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/ W% W% m! C' @. V 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
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赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
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5 O- Q1 v% U: |2 z# `9 f, c1 m ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 , F1 {' y' M" @5 L+ g4 Y
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《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 7 j7 v* h: D3 I& {. K% q0 u
5 S4 J0 s& c% n, H. y' z$ Hxmjeep.com 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 ) Y- m' e: a" ~+ A
: L+ c% i3 c4 x1 L2 x: b" y: x 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
