厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 xmjeep.com8 L, ]% }$ R+ c+ L- U
/ l9 D- E" g y7 A$ w. R4 d& G: T 经济适用房应该废除 厦门越野联盟; H+ g1 Q% P4 q6 H+ T- p
7 F) a9 b. \2 p& P9 \0 D厦门越野联盟 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ xmjeep.com+ N8 G) n' y/ g9 ]! l- H
( }" v F* m; ^厦门越野联盟 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 7 z+ @( J6 ?- Z* I
% o& m R( B" f) ]. F; [# I" o 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 [- C5 D" p0 A; l E' o( @
" v0 |! Z7 E$ j: [# {, S5 f+ I 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？
2 f) Q6 H. o: B1 n5 Q8 T: B/ a" H G3 c i: U
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 xmjeep.com X. K$ \! b) V8 S8 f) i- o( R
' ]# _/ A1 y, `7 I9 `. x 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
. K" [2 N2 b c7 h, M
S) }! Y/ g- V 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 xmjeep.com9 O0 V2 B9 T* S
' f+ k) K1 k$ h 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 ; H% H0 a2 L |% D9 H* H
厦门越野联盟. L. t/ @0 K9 ?( t8 q# o* M
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
: p% l! C$ B2 dxmjeep.com0 X$ ~1 }0 R7 E
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
' n. F+ {: A7 m. a7 ?7 q, fxmjeep.com" ] U: k0 K' \
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
# g8 Z8 H8 Q+ _4 a厦门越野联盟
# q& V/ i. {1 r" l3 s7 d: zxmjeep.com 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
$ W* i' u3 z) m4 H% m! h: p R& u6 I9 b# r. \8 K6 z1 f. B
共有产权值得推广
6 T' H- q) ]! T2 ?( h( @# `厦门越野联盟xmjeep.com9 x; A& U6 i) _
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
$ c* e3 K- d3 h( s' _3 L4 v5 H
. `$ u; e3 v jxmjeep.com 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
- `7 ~* y, Y* `: H2 p$ W
4 R9 y# I% M! E7 E9 V G+ t' f 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。 * {% h* E3 D- C
% w4 P* \0 o( _
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 * |) e. w1 f3 S0 O
4 _& y# i; X: Q0 R; V0 f厦门越野联盟 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
! D9 m& Y; K% C3 e/ r' m9 [
1 |! i% I9 ]- h! d* `! u- j 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 + n* x2 i) R# \5 r3 z
9 i; I0 e/ m4 `4 a% W& o
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 厦门越野联盟 s2 y; B' X, J$ {& q/ p% z
( p% p* G# s! F; a R/ w
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ + ?" T' i. ^" M5 X' q+ v- K [. m0 j' e
+ y; i Z/ d4 S& @; f厦门越野联盟 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 厦门越野联盟/ F$ O! V& o1 s! _/ s( U# \
4 m) X5 ?0 D" B0 x/ Z# F 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
' v) s8 A; e" u% v% U0 e: _9 P K, U( k+ t
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 厦门越野联盟0 m' X% U7 Y: l! J: ]( V# c. U
厦门越野联盟 i; S2 Y6 |" E# @7 b
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ 5 u, N$ q$ c- n. y
厦门越野联盟0 b9 p/ G+ Y% x7 t, A k
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 7 x1 q( P' {2 u
2 x6 F7 L4 J* A* C5 J- t 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 ! l9 ^9 }+ }& [3 _# k
5 {& m D! y1 m+ g# Y# H
新重点是外来人口
- l- \2 B0 f3 `9 r% O A厦门越野联盟
5 p& k8 a% Z# r* @ 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ # x W8 n5 U' a. I% M
" o( i3 m3 y& E' [) U: O; z; c5 ]
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
+ E! y+ n+ [' _' w* }xmjeep.com a: ?5 x! w8 v6 @* y! p
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ xmjeep.com. N4 @. F0 v4 R$ E1 I9 v# }
xmjeep.com. | F( j( n* P6 d; s ~' f
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
6 F5 a* S M% f; E* ]3 [厦门越野联盟 F( |5 d$ s# u( L, o3 R+ f7 ?% ]6 j! t
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 4 ^7 i: u; s, \+ ~0 N( [
( A2 W9 U8 D7 |! H9 y0 H 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 7 g$ ~. E7 z, ?1 G
( H: _+ \2 G% D z# D3 |( K- [
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
5 }8 K! e9 B! B8 p5 l
3 I$ C' j8 C! g( I) \ 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
