厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
. r# \1 x ?' D( v- i+ N5 e( ~7 D1 ]" J; b
经济适用房应该废除
5 T: N; s- r; q: M厦门越野联盟
" f2 H4 K t; G$ F3 { 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ . e$ d; Z4 K- w' E& A X
1 ~& r4 B3 k- p9 j# } ^, z6 Xxmjeep.com 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 # G9 z! ]1 P4 j7 i% ?; X: d* ?
xmjeep.com. `0 Z# H3 G$ A$ v8 o$ N1 P
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
8 Z2 C' T9 t3 Q2 O7 A4 V k/ ?! W) Z
9 o# T- O# ^5 W5 h5 f2 V 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ * T% J. h1 s% K" R# ]" l1 Z5 l
厦门越野联盟) e* u7 L$ H" t/ x8 R. w
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 xmjeep.com& u f* Y& r8 t- c3 R
& o& [- P0 G3 d0 U) N' W 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 xmjeep.com7 d1 q7 w: W3 u
0 J' y) C# V2 f- }+ `3 a& `7 G% ?
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 厦门越野联盟) E0 f. P! x" o- |: Y! D5 _' r
; e1 D2 {$ h8 \6 sxmjeep.com 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 # _9 x. f- @5 {4 h: @* W
8 U( b" x# p& y2 f 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
) v: j' l# ?$ L% b3 z
! R. N* U* P8 U* Y5 v 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
8 r( @: S0 y6 Y; p厦门越野联盟5 m1 K& v) L& z* ?1 e
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 / ~1 r/ a, c1 W$ O8 [* l9 o
- m1 S2 c' D. ]4 x/ L 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
9 ]# j' m ?! ^& ?厦门越野联盟
2 H/ x' ]3 u2 |; G7 W/ I 共有产权值得推广
8 y9 J/ b7 e u. F厦门越野联盟6 r2 J) ?5 |0 z6 g6 v3 p/ C
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
( b3 ] ?( {: T' `' n4 b厦门越野联盟xmjeep.com/ c3 ?2 x9 w5 b9 x8 c$ }
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 xmjeep.com. _& | E/ h9 w2 I% ~" T: j6 m
* }. V n4 h k
厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
# i! Z9 M; ]0 F- [xmjeep.com; V4 l$ X. X' a. n. X
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
" \# c5 @$ V% e5 Oxmjeep.com
$ Z5 O) o2 [8 o7 M# w 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
. _8 P+ Z3 q: R; V( ], S
" _; z* J. h8 V6 X; _ 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 / I0 P+ F! _. E4 m7 i
厦门越野联盟! [) e- h9 Y5 J7 w
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
1 s" e1 c. |$ d! U. f$ y" }厦门越野联盟( [# B7 ]0 j$ ^5 D
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
. z$ `, _8 i1 A* t5 qxmjeep.comxmjeep.com, E5 D) d3 R! b) ]% @2 a
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 厦门越野联盟! X8 H7 F; k4 i* D+ @0 W
厦门越野联盟 u8 c; g8 v H. d# [) @/ i% l
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 : b$ F$ B9 G' n2 g+ ~2 k4 H( H/ F
- {7 f0 C1 d) P 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 ! f' Q; n6 h. E% e
/ w& w: R+ X# a9 G7 ^4 H) V' S
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ " C9 X w$ M d: o6 q$ k
2 v% P) `( L, q3 n( C 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
& [* o% |, n3 w6 ~厦门越野联盟- \7 J% ~% A& T' d, M U9 {0 D, l
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 9 X1 q5 T; h9 L' U6 p9 x% p6 T
( `2 ~! J# q% x! T% O/ s% R' m厦门越野联盟 新重点是外来人口
: T0 Y7 \# G8 Y# U4 a7 w# ]
2 Z2 Q3 D/ @, _& R! Y 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ - I& l% G/ K' B/ r" U& p
6 m7 a! D" ~# b/ l
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
v, W$ k! @# `
) S( P; g9 C4 h* [ 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ , `6 v k8 I2 ]9 t( G7 W
% X% [2 F/ c( ~# }
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 + V+ f9 q$ i1 ^; Y' x
" \$ }! S0 e0 B. j/ c9 [0 G- P9 v
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 ; h$ O, E# H# m9 g, j. `& x8 k2 {5 D
, v9 ]- E0 v# e8 Y+ b Z/ @9 d
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？
8 D: ]8 r! P# J% R6 n, Jxmjeep.com6 y9 f5 o, V- F7 ]& y
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 # x4 ]$ H# Y9 O! L1 g
厦门越野联盟0 D: Y( r; w5 a
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
