厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
% |- d# \" X1 G: P厦门越野联盟
& s/ L: U7 j# |. F1 }, ] 经济适用房应该废除
1 t1 i! ?/ W- ?2 i# s* a1 }, O9 b2 h% a* n
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
9 x2 J" W- @# _5 U' r( V
! g* q7 W! P( X- f0 I# l# Q 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 厦门越野联盟7 m" m/ q% ~% m! {' \+ j
) Z/ _. Z y( Q2 u# x/ W. @% b- O
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 xmjeep.com8 {* C c$ w4 s6 T; [4 Y
% Y0 v; F4 o9 S! x3 s5 P6 K3 U5 l8 x
《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ xmjeep.com5 H( ?* W6 w( ]5 Q5 k+ G! Y
! n+ d, S. T. ] w/ ?6 Bxmjeep.com 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 , q. n* v5 A6 ~$ \0 |+ P
9 F* {1 a; s' ~. Y/ ^; u
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
9 _5 h3 k J- M) F3 f4 W0 x) j, F厦门越野联盟- |; N8 H! I3 p' C) K* z
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 厦门越野联盟0 z' _% y! y5 ]; W1 {
1 m, l7 r6 v# [! X' ?0 M. q
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 / x7 Q9 a1 f0 H( i5 Q6 u
0 W9 K( X0 G6 y. j3 P8 O; f 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
/ r4 f2 t0 P b" ?/ Z" }% a8 @; u* p$ B
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
, ]1 n. [ B/ K2 I/ |3 M% P( W5 a# o4 f
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
5 D* @: C1 j0 T2 D2 {* d, m; e+ x. }1 |厦门越野联盟
V4 z4 U' j/ z* t, O4 w 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 $ {2 |1 @5 ]- Z- |% i4 F8 Y
- w- M! q, z0 V; S) I6 O% a1 Y 共有产权值得推广
) f/ T4 R) `. i# B+ G" j$ Wxmjeep.com" @, ?1 Z0 C7 G% ?5 E" \
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
$ T" C' u6 j# j- U! [) m( sxmjeep.comxmjeep.com; Q s7 w! u x9 S& R' P; |! l z' S
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
# `7 `/ M$ {: T, t3 u# h9 b( _
- Z/ k s) e7 }" P v) b7 |6 {; D 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
v$ N+ b* s2 z. X/ \
5 Q& l: w# k+ `4 W) v6 l& M厦门越野联盟 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
" i+ J( r2 M. J, o2 L* [) D+ Q* O7 Cxmjeep.com$ b- |" L2 v7 E
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
) G+ L" s0 @8 z9 G1 o+ H4 W1 U% } k0 I! j0 T
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 9 E/ }8 ?# l% r
: K) O1 o" D) C$ [; d- _/ ` 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 1 R" ]: ~4 i* N8 v% \* r4 z8 E# g
: e' _$ u6 H( l# P; c) yxmjeep.com 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ B8 ?$ X- O A! Q7 ?" e
) y4 K1 ]; t D 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 xmjeep.com+ e; D& Z/ _* p* N
xmjeep.com% s2 N- J: `8 o8 p" O- u1 _
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 厦门越野联盟4 X& a8 R+ X% N; b
/ O$ l5 C: Y( ]# J 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 厦门越野联盟1 w; w* J) L1 }9 F* L
厦门越野联盟5 H% ?+ R' R' m/ \: c+ f4 O
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
; I7 O& y7 O- @( ~, \9 m厦门越野联盟5 W# k" R! n/ h& X$ O. L
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 6 y7 |. U6 K/ h, D* M$ }/ r
$ y8 ^* U* o% b6 g0 b) P& t3 L 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
! P+ V+ a- r6 c" J5 V+ \xmjeep.com
! R5 Y! f' m; E3 r$ J N: k 新重点是外来人口 $ _4 E! w- y' D* E: }
/ E$ F& J% s1 F' W e
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ / M0 G& b, ^& ~9 e) H2 [% q. l
xmjeep.com. _* s+ P# _/ Q4 O1 L8 s
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 ! n9 Q, D& z% I3 ^
' t3 |: k9 @9 q+ Y2 M9 f3 L8 y1 G 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ & O! T/ R& r. v/ H$ R/ K
厦门越野联盟7 x! @/ w/ Z6 G1 w3 ~7 m
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
5 \" h0 j, p) m* `* {& [: H0 V厦门越野联盟' f/ x. B- `3 A0 ^" B
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 % U/ A, P ]( R
; k- w, v) E. B j厦门越野联盟 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？
3 _) G# M3 t! F# L( `# q1 _# u; j. i& z* ^) U
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
. g+ y8 l6 N* n3 l: { j9 Z' V2 r8 txmjeep.com
: {5 I y; I2 h- H* { 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
