开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
. P+ V5 E C8 K# c2 Q' Z; p& ~" B0 q( w& J! ~
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
: |" _" }9 j% p, W m0 \4 f) r0 N! O1 O
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
1 Y, T' G: ` D
8 p$ `; ~9 ?0 |厦门越野联盟
7 K( E( r& d( F$ T$ I4 i: d- t$ W楼盘开发成本只占房价20%
厦门越野联盟4 _- q( Z i. Z7 s
; ^& D8 [4 Z, [0 H$ w
& N5 C6 \0 [% K3 O6 j
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
% o% x3 S3 ` {' F3 n厦门越野联盟7 ^9 f0 W9 {- T
' Y- V2 l$ E# F* P我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
xmjeep.com; o: a2 p3 [. R
" Q, `/ F% k& \1 }5 B; A9 k2 L$ j
p; x3 M6 D0 ^* `+ b$ p
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
! n0 J, g. I! d2 E/ [$ d5 t6 |厦门越野联盟) u& Q2 D2 p. Y/ u7 e4 f; Z
7 m# B) V( D3 b5 s, E南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
9 m* T* S/ R' S, }3 xxmjeep.com
2 T6 ]0 _, _9 X6 U% Z厦门越野联盟8 @) L% t( A1 M
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
; {2 L& r( X! @& P9 ?5 f1 V
厦门越野联盟8 N' x" E: F( m' |4 p
; c4 ?0 P6 [2 g0 v) N8 b
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
xmjeep.com8 p& n$ B1 D: p5 {$ J5 ]) l
厦门越野联盟7 G! n4 B$ x$ N0 u$ ?' _' f/ j
xmjeep.com/ U' l( h8 Z8 ]! c/ ^0 s
2 `5 e) n) n0 S, \
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
& o P3 D6 K. t* A# O/ D6 g
8 X5 ^" Z/ P/ I
厦门越野联盟/ W6 P. u. ~% [$ w" `
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
8 a# f8 c! b! i4 r) E9 t0 c6 p
厦门越野联盟1 ]. G( U3 L: v7 c4 Y q
6 P0 ^% d- a, x8 K& G要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
$ x: X, F* w. }0 e
+ k: d. A) M5 r7 wxmjeep.comxmjeep.com' U4 e" k/ a, c9 [3 T
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
厦门越野联盟, E: e2 N/ f) y9 J: z
xmjeep.com- t4 } A. o( {/ p: _# ^
: P( N8 ~* U$ z# k8 R1 I9 [改规划+乱测量+滥用料=高利润
: H/ r8 r+ p( F+ c" Exmjeep.com
- g4 {, b9 T% {0 T; b8 _
! J$ b( T9 K' \4 ?; q修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
, a3 i* X/ E9 t
4 g) K8 z) b) J. Y4 }3 k5 y厦门越野联盟' h* w8 M. [' R8 ~( ^$ P
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
厦门越野联盟/ I B. l8 q2 \4 M$ l( M4 V
. f1 s: I# R. A
' d% a& ]7 J; C) x, h7 i滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
$ Q* Q; \% W8 N x" x
% ^- ~! h7 y; C: s+ E6 e厦门越野联盟2 r( }8 V% K; B! h9 M4 F
四成利润为职权部门埋单
6 h. }+ @- C6 e* M8 K4 kxmjeep.com8 b0 _5 c$ |* L2 ?, y5 B/ E3 \. w
: S3 F5 @2 R- Q* ?厦门越野联盟把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
6 \( }8 `+ W) C1 n& e( H
. W1 J4 L( _% Y r: |! ^
6 j7 y0 @0 j# q, J" I1 v9 |8 c
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
厦门越野联盟" N. r: y8 M. W
' {' t3 M- ]. n3 O: p- o) e+ k( N( A
6 h8 q/ ?: j5 {; G" b7 X- _0 @我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
3 I: b8 J' J: c1 H/ N6 D+ A0 A$ U" M
6 D J, T8 r9 J9 j! T& n
, Q6 C4 f9 R6 Z* W我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
/ G2 z# S& C! }4 z
; t+ ^+ Q* ^, M( [厦门越野联盟[责任编辑:wilsonsun]
2 g+ d) Q8 h* ?4 f& {. y
2 J" O( E' X: k, b! V& W r* Q& l: xxmjeep.com
3 C& M" c4 B1 S. i本贴转自腾讯新闻
