开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
1 P' [5 q$ y8 b5 l5 x厦门越野联盟. j9 K0 ]% N& n
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
0 W; s9 Q6 j: n
xmjeep.com, K' A4 \- o# m: e N
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
. A# Q C: }8 r" l6 `xmjeep.com
5 S8 \: p, ^, O* y, y' y+ ?xmjeep.comxmjeep.com) A/ L \( q! C$ T2 B
楼盘开发成本只占房价20%
8 c* ?6 ^( Z1 k( Z1 z. n( N* r( U2 C+ n) s1 c. [: G
; @+ L! h* V N! _2 @- t0 O, D
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
6 }( \, ?% v+ _! f3 N7 s7 D3 e9 y1 ~4 V& m% M- j5 A
' F. z: o4 {! p/ J% |" s我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
/ `8 j! f+ K2 P3 ]6 g2 y, d
; [ d* c+ \2 H, J
: q" i# b5 i3 Z0 F
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
( N; |3 J; c, }9 X厦门越野联盟+ \& V$ r7 r# O1 i: W4 j" G% g
4 p& N6 ~- z5 l7 I) V" u, B' k# Y南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
) h1 S; |' T6 Dxmjeep.com, I% V4 [ e- E0 t$ R0 a _
3 m" ^5 y3 T0 O0 b9 e( @“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
厦门越野联盟* I8 V( [2 D4 B7 `# A6 O. O. V) W3 n" [
* M8 ?/ k: D: ^! _
" k( m- ^1 D9 U9 r# U) v% {; a0 o
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
; z9 F9 R; k$ M
. k5 k& K) T" C+ s! W0 k0 J) k# [9 S8 u5 `. f
& y+ w" G6 |* x
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
xmjeep.com- b7 U5 S! ^/ {0 b& ?* w8 t
xmjeep.com/ [( `' |) |8 m" S
xmjeep.com% v( g6 f- _! }7 z$ z# @: q
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
厦门越野联盟4 |4 J- C- [% }) e. O: V- r
: a) ?7 J1 U9 F1 B/ Y
' f- j1 U' m4 A) H要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
xmjeep.com$ C; Q+ O7 d! G) X
P9 ^5 a8 h1 o4 X4 L0 g
! i) |6 V4 f; b( q: M土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
! y$ ?0 o5 C9 e. Y+ f( c4 |4 V& }) q7 a2 F& w& k
& A- T/ Z4 M& T% F/ n9 g0 P改规划+乱测量+滥用料=高利润
. ]4 c9 D: I9 m6 Y& G a( a
2 e. p& H" K" T1 x- A: O
$ |6 K) m2 U; g- {9 H5 G) \厦门越野联盟修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
2 V6 l! }7 q3 Z/ C
* a1 B' U" v( r: ?; T. z/ k ]6 s4 D. O$ f4 {" @
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
( ]. D- }6 V- A( R
, I2 c8 B6 ]( l, R厦门越野联盟
5 _6 W- H3 b* ^: \$ U9 F" e滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
& l# g, f9 ^; f; {7 y2 U5 O
$ Q+ F& m: Y/ V- H( o3 L. O
, i6 Z4 J7 U, ]! ~$ k+ l
四成利润为职权部门埋单
% D/ [3 S- q5 r0 Q, p7 I4 g* Y& s厦门越野联盟* h+ }, @& \0 |" |4 g
( v! e( ?! w- p+ Y8 Z+ {$ l# ^把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
厦门越野联盟. S, J% F* k1 \' g
" _4 X! ]4 h, Y9 W$ c5 Q
" p) _& Y% n1 P“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
1 [/ K! j# n$ n7 `% _( L$ X: i; Y1 j3 p4 r( z" G4 H
- q. P& v0 S# Q1 ~我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
+ a6 h1 c1 k6 I ]3 U- I7 k& I: K; i% m5 X4 ~: b
: I" G2 i3 i5 v我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
; c7 ?* h) N, L* i- Q) l8 q
: o5 p- p$ C7 r$ g6 X+ p
[责任编辑:wilsonsun]
" z ~8 U! u1 Z( i" `6 R5 T$ F; A
xmjeep.com/ A/ ^7 j: C; U) z2 F, A
9 A6 Y/ f# {: u5 K% i: |
本贴转自腾讯新闻
