开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
; U C! i; p- W$ e
6 E/ g& E* {6 G1 `
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
0 N+ K9 Z0 Q j( J: z# L' _' {/ ~/ Z! I ^- B8 {7 d
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
8 |* W, S0 c2 e! hxmjeep.comxmjeep.com+ A$ a7 N8 F0 z
厦门越野联盟# k- N J5 N! D5 o# P
楼盘开发成本只占房价20%
- ]+ @3 M2 A) K. A2 z; n8 A
$ e+ H" ^. }, `( D0 Lxmjeep.com: i t: K) \% _7 T/ r
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
% a5 | |, z/ i: | o7 L# i0 {
6 c8 G, }; s4 \2 y+ l) Q' q- Q' d9 P4 s
6 I* W O6 R. k) v: _: J我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
8 i* H, l& v4 G厦门越野联盟
3 T: `' r7 ` `- ?) u" Oxmjeep.com7 K9 Q' H- {, Y! j' U0 {) \ ~
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
( N+ p& {6 o) x. `9 {! p0 Dxmjeep.com
! ^4 U! j+ U( Y: X U4 P; p4 q% v
/ f; ?$ \! l3 K) J' ?0 y南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
' _1 T# i2 X8 i* k# n5 W$ G2 h: y/ @7 o! F( r8 s+ k, k2 ?
( K0 f$ Y3 }5 t% h1 X厦门越野联盟“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
xmjeep.com" C- }' R! [+ N X/ h
xmjeep.com4 A2 { P1 W1 q$ f; R. f
) E) w- t( N5 o3 I( _' V9 w1 M
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
2 M" l9 r$ w" n厦门越野联盟. v+ c# B8 I& e" R: r1 F7 c
. f1 }$ a' \6 o! @1 b5 x- ~9 c* }
, ^& E% L5 Z) e T' S: W
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
xmjeep.com! Z2 z) \' r- B3 M0 D
. c Y H& E) ~5 P
xmjeep.com4 d5 ~) c# [4 g m
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
% ~! t' Z7 V [% O* X! kxmjeep.com( f6 w7 R3 n2 R. ]- m. V
xmjeep.com* p& y) Q% |4 i9 i2 |/ x- N
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
: K! g1 K* v2 y6 R" h" Y' j6 X8 ^0 B7 P9 b9 B2 @7 E$ w
) e( Q: E7 w* ]
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
xmjeep.com2 o3 f7 P( d6 S; e3 z3 L
) ?8 S2 a+ ?; h3 A
4 U0 e: Q" I/ w e( o3 H( D6 V2 B改规划+乱测量+滥用料=高利润
4 E' p! i3 ~% m5 t8 H! K% T( ~7 |xmjeep.com
/ j6 _/ {7 q0 u9 g3 g" p7 V% y: @! A: A
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
( q' X% Q; C5 U; i厦门越野联盟厦门越野联盟1 O* E1 [/ C5 p9 n# [
+ U5 W) W& u% ?. u修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
3 Y+ ~# V: K2 a4 z, x
7 ]; d/ p" P, f/ b
e# k+ t6 ]; z* w) L; `厦门越野联盟滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
( [- h% N3 C' Y: ?' _( p# i
厦门越野联盟' n; C2 L0 K0 ~! E8 h8 {$ N
* ~. E+ @& q8 [1 k" j$ U/ y( q厦门越野联盟四成利润为职权部门埋单
. ]8 F5 R; m& _% }, Lxmjeep.com4 x1 Q+ O# e0 e9 \, u; ^! X8 C
xmjeep.com1 \. k: z" s2 i ~2 k ~! @
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
3 h4 F0 f& _1 Q3 [3 {! F% c
2 }, k) c& ]! t2 f9 Qxmjeep.com
$ a# x6 u% Q5 K4 D* L p7 j$ B“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
L3 s& q& j3 q; \
9 K h- q5 z4 d; C7 V
; p C& C7 T4 A& K我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
9 D: }* {; U1 Z
; U$ E; b4 L8 Z6 N$ C: |xmjeep.com* K1 z# p; ^, e/ s* \* ?
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
4 {% A# G+ I @% Z, I' c, ~$ L) [4 d! ?. u% o) Z1 B0 L, z
[责任编辑:wilsonsun]
- z0 V, x! P1 b, q1 [7 x( R: F
0 u8 |- ]8 \6 z( l% T' z9 i p3 n7 W- f
本贴转自腾讯新闻
