厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 9 J3 K3 G& i% f# e8 |1 ~6 A! _
' q' H: o# m4 w 经济适用房应该废除 5 ]0 Q& j2 C C- L% L* f3 y. A! b
1 R9 R" r& s% V. u+ k( _, G3 g 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ / z7 P0 q9 R6 @% E: e$ Q. }
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赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 7 H$ p$ {3 G$ P9 h, a! r
: z( Z( M2 U4 T8 B 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 3 H% q7 q/ m) G9 a8 A+ L. D
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《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 3 d9 d% A" \0 O* }# ]- Z
! Z' X% r& U: Y+ ~2 X1 T, a 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
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, i- c1 Y. P2 B* K O1 K7 q5 z5 O 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
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第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
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" c9 j2 O( p; @, i厦门越野联盟 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
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( A6 @1 G/ L" P 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
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2 i" ^, d# ~8 @% L9 p* h9 }' C- U9 Q 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ " Y, K/ z& ]" ~6 d5 ?$ e k
5 M* k& H: F: c! y5 V厦门越野联盟 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 & N% e# M$ d2 V7 v! d5 u
) Q& u' H v3 l' F! J 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
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共有产权值得推广 厦门越野联盟9 H( {2 o2 s3 |+ k, ^
8 p7 L) f. A3 D; g7 [% m8 n1 x 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ & S: |' _ _7 |* p/ H- E; ]0 l
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赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 ' z1 Q1 i* x& m( P
& |5 J1 b. F& g: ]- n; F 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
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* F! W, |) ^7 E& {6 Qxmjeep.com 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
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7 ~4 S2 g5 i) E, ~xmjeep.com 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ + E! W$ q h/ \( h3 y& r
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赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 厦门越野联盟: S7 T+ V# X% x; f7 P/ L
& Z2 X' H! c7 N- q 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 8 }6 w; j' C. c2 C6 X3 c+ K% y
J/ E' F1 T2 n8 I! x9 r 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
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赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
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这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 6 J: t4 e# t0 Z( v
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假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 1 k: h. C4 v' g' a
. H8 Q" J8 |, B, c$ d6 _0 G$ Y 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
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, ` B2 V# c0 }5 L( \# f% Gxmjeep.com 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 ' P5 w" W# R; r2 T
$ I0 ~" M- z" Z' b% A0 p& q' l 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 厦门越野联盟9 B( m( x. U0 M6 t' E+ `+ e
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新重点是外来人口
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. i5 Q% A! {+ L9 n6 D _8 h4 U i8 q6 Z 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
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赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
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《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ # k/ S4 R8 I+ v/ a3 b% _, {
* k3 y6 @1 y: x" i4 ^ 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
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ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
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: R: F1 a' Z+ J4 m' { 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？
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赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 9 H" C9 p0 i- ^+ o, [
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房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
