厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
) O5 X* T' F, o, \+ W厦门越野联盟) U+ F- ~+ |" h+ @
经济适用房应该废除 ; t5 E/ J. ^1 o1 k) b: {! C
, r5 g! {" E3 ^0 q: U1 I. I: F
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ # w# b7 p# N8 e) W6 R2 | O
xmjeep.com' y1 A4 r2 J- F, S6 R) @
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 xmjeep.com/ Q4 z' i! ~& p
3 C; E1 ~. L, l
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 ; z* B5 g: P; |- w! l
+ e8 f# \0 c1 K$ v" t) V 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？
9 _* Q+ d0 M7 F, g# Zxmjeep.comxmjeep.com9 S6 s! N$ u( K6 \7 i
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
, y+ b3 U- K6 }; V3 \xmjeep.com
2 _) @: p0 K9 p! O 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
/ S3 F( ~: _- h4 E' Z" Z/ J0 A4 j, m6 B* c7 u. ?9 F
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
# j$ G" t) C4 ?$ Xxmjeep.com厦门越野联盟8 Z# A* _7 }9 u0 D
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
& X, c$ o3 _, } y% p
* Y$ W" ]/ d/ {- ]厦门越野联盟 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
( e) ^* }1 ], L: X# B9 D Qxmjeep.com
2 z0 R, H' y' f' R' A) V( y 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ 3 B( @# k' K7 g6 j1 Z& ?
2 w4 R& I: l. Y! I% T$ i5 f% J; ] 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
1 \) z. [+ m/ t) `, I/ G
) \ r; _0 ~3 \2 P9 d# o 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
6 k+ y# U1 W4 @& G* J$ s, g, q9 k7 G5 Z
共有产权值得推广 厦门越野联盟) S6 q/ H4 @4 B; e5 [- _! ]8 C& Q
' A1 g: N {4 o2 \4 R; Uxmjeep.com 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ / F( k% `/ `6 U$ V+ j
/ b" S( v0 ^' T' ?2 x' l. P, q% i/ z& e厦门越野联盟 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 7 C* W" n$ n$ B0 |
. A7 |2 i8 \; O0 u6 G5 M' A" g/ s厦门越野联盟 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
4 t" C% l& `; r1 \* A6 cxmjeep.com. B1 V- o. E9 P) q% e
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
" l6 `. e# | l厦门越野联盟$ m2 M( M9 F) f; ~7 D0 a* a0 Z
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ ( S$ ]% f7 g; x& a
# Q v% [) A( D& M* D) _厦门越野联盟 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
4 ?+ V8 e' N0 _1 ]& [* y
2 S$ u" q( }2 G 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
# F5 |1 X' o2 u) Z3 z
% ~2 S$ n3 l( V) G- W0 i, a" Y厦门越野联盟 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ ) Q% q( P# A B
9 w- V) g9 O# {6 N% \厦门越野联盟 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 " k, h& V+ D. f0 U6 h1 y
" W+ N) n( Z6 V' ~2 M, I 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
E9 j7 H$ {) h0 F3 b6 t厦门越野联盟
8 G, [- @# n2 l+ ^0 e$ u0 ~厦门越野联盟 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 4 R' [& _2 p0 v& T3 _
& e" m' V {/ U- C; E- M
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ c2 q' w" _! C6 m
8 a7 z8 H' Q V4 r I* G" {
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 / T5 E$ W6 z% V) K7 ~
2 A3 }7 z# w- o/ ^/ S 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
4 B; H! {1 M3 K; D, a) c, |
t3 s8 x3 e$ E0 V' _8 j9 a 新重点是外来人口
9 c3 B* Q' U) M4 w2 D8 S厦门越野联盟
3 o1 n# z3 a8 T0 E0 ?. T3 F/ k& D 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
7 z( l: e9 B8 n. w {+ m! P
2 m3 W. {0 k2 p: x: C; e 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 : m: p4 i, B1 n. ?
1 n" v; ~ \" ~0 B% d 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ ; L% {" d5 Y% _/ E4 f
% a; ?( q [& |厦门越野联盟 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 " Y" P7 L: f* Q0 k+ K( g
. ?: I) L' O- G9 Y6 M, g/ Fxmjeep.com ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
% |/ Z2 A1 J* |5 R1 @- m; v" S2 [' L2 n% t' ^( [
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？
% [5 m0 X8 S* u3 _* T0 @厦门越野联盟
' K2 w! v4 ]% x" e厦门越野联盟 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 厦门越野联盟8 A4 @# g. U& y$ w
8 o7 q! R! y" B7 r厦门越野联盟 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
