房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” ! |3 `$ e% J: g. `
) e8 J5 S# `1 D/ D1 g+ e厦门越野联盟 l& H+ _. J2 L9 E4 w$ `+ E
在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 厦门越野联盟7 d: v! j$ [' Z! p
2 _9 ?1 D, z) A& p2 b, ~: G
: s- j6 j9 [# p3 F( n8 U$ O
# b0 {" W1 [4 x/ J3 I" [
) v& ?* @5 i& |5 Oxmjeep.com
2 F1 Z! E% G* @# p8 W楼盘开发成本只占房价20% 6 |$ |, t* T' o% D
0 l5 U/ T% e( o
厦门越野联盟- B7 Q/ z l+ i$ ]" ?. u$ }5 k' }
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
% V# U) N4 g0 R/ W# r$ p厦门越野联盟( v' y$ e' M2 m2 Y8 z
9 ^2 Z5 J! s V: I+ d0 M
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
: [* ]( ?. f, R* R q1 c N) s% G7 Y' [3 g* z5 \/ h9 V
0 A3 Y4 G* x' Z+ b9 s/ f8 J
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 xmjeep.com4 H' f* k9 `: R4 w
: [3 [% p1 z5 w8 h
4 d# d5 t5 D0 c/ u% M9 f6 N厦门越野联盟“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 xmjeep.com0 v/ @) `1 s0 {9 O) c0 z# H! r
' D O9 D2 y9 W- M6 y# J/ `5 Exmjeep.com' g8 X3 r4 c' n( K
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 厦门越野联盟 O% G, A+ j7 h$ s& h; L4 S f
xmjeep.com1 x2 b, G" F0 e/ Y) r+ w
: l9 K, d' G/ S3 b2 @) g“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 2 n/ g5 P1 B9 D" U
- W# Y. |" d; B/ J8 `4 F7 V
: y# W# U% t) O
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
: F" i( f% t! q2 l
8 O0 T! u( r) @( |$ N7 L
5 _. O3 H0 y4 o: [, i2 U# i土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 3 s/ o+ Z% x2 G! o. r4 J, n
! O+ s4 Y F% Z( t; l
2 ]7 B% ~- d4 a! ~
改规划+乱测量+滥用料=高利润 7 {, _9 r) s. _. S2 P) O1 d
厦门越野联盟$ [+ K q: a9 k; w2 A6 V8 b
8 X5 {- F6 X2 _, W$ @3 E, W
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 + T4 i0 v# Y# q8 `; a
+ U- R7 t/ g9 ^& L
& O: J6 q- J$ I3 n: {修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 - {$ c/ O- o6 X) @8 s- O, F
" @( d e8 o$ D5 r% n厦门越野联盟
. N% m4 H0 ^) cxmjeep.com滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 7 W! u" |# I# g# a
6 c& r1 u4 R& q* H( u6 Z' G \1 ]; M4 T. A0 K; i
4成利润为职权部门买单 * s0 B, F8 r/ z
' K+ b+ n5 f) ^2 x Q6 c1 c/ d1 k* \! F( L8 `+ G7 ?
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 - {/ t9 \3 y) u* ?
厦门越野联盟$ x) _! n9 e: O; A/ _7 c
" h% o+ Q* a, \' }我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。 % w. y2 C0 g# ?
# O0 j+ [: B! ?0 [( X% \
, Z# X- p5 } ?+ v我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
